今後の金利の予測としては、
・今年から2～3年は1%以下の超低金利が続くと予想いたします。
・東京オリンピック後の2020年以降はやや上昇して1%を超えると予想いたします。
・2025年以降は社会保障費の拡大で、財政プライマリーバランスの悪化が限度を超えて、国債格付けが下がり金利は急騰して4%を超えることが考えられます。

住宅ローン金利は、国債の10年物の金利をベースに、そこに手数料を加えたものです。
その10年国債金利は平成3年くらいは8％と高い時もありましたが、平成19年以降は金利が下がり続けています。特に平成24年以降は1％を切り「超低金利」となり、更に今年に入り「マイナス金利政策」により0%前後になっています。

この金利動向に強く影響するのは発行者である政府・日銀の意向です。
政府は「デフレ経済からの脱出」のためにインフレ2%を目標にしており、量的質的金融緩和により市中にお金をたくさん供給して、投資活動を活発化させて消費を増やそうとしています。そのためお金が回りやすいように超低金利にしています。これは「アベノミクス」の根幹と言える政策です。そのため当面は阿部政権が続く限り、「超低金利政策」は続くと考えられます。

しかし、大きな問題は、日本の財政が赤字国債の発行に頼っており、国債残高(公債含む)が1,200兆円を超えてしまい、財政プライマリーバランスが世界最悪となってしまっていることです。これが限界点と言われる1,600兆円以上あると言われている日本の富を超えてしまった時に、国債の格付けが悪化し、利率が急騰することが想定されます。

その一番の圧迫要因が、2025年問題と言われる団塊世代が後期高齢者入りする時に社会保障費が50兆円を超えとしまうと財政プライマリーバランスを大きく悪化させてしまいます。そのため2025年には国債格付けが悪化し、利率が上がることが考えられます。

長期的には、住宅ローン金利が上がるのは確実といえます。現在の超低金利は確実に「史上最低金利」というのは間違いないでしょう。その意味では「借り時」と言えます。

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「戸建分譲研究所株式会社」

戸建分譲研究所株式会社代表取締役・アナリスト兼コンサルタント。
全国住宅産業協会　戸建委員会・マーケティング小委員会の座長。
住宅のマーケティングを専門にするエコノミスト。住宅​業界で最大の住宅市況100​%捕捉データの収集システムを構築して、その集計・分析を通じて「住宅行動経済学」を策定。
住宅市場データベースを運営して住宅アナリスト及びコンサルティング業務を行う。