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新築一戸建て分譲住宅は「家族の夢」です。
そして「安心・安全」が全ての基本になります。
自分の買う新築一戸建て分譲住宅が、熊本地震のように震度7連発地震に耐えうるものなのか、「もし損壊しても保証で修繕費用が賄えるのか」を確認するのが新築一戸建て分譲住宅購入の第一歩であると言えます。
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熊本地震において建物の倒壊状況を現地調査した報告として「耐震力が建築基準法の基準の1.5倍必要」とのことです。それは性能表示の耐震等級3ということになります。また震源が浅かったために地盤の問題も大きいと言えます。活断層が浅いところで震度7を連続して起こせば、地盤改良していない耐震等級3の建物は倒壊する可能性があるということが示されました。
また、「直下率」というものもクローズアップされました。直下率が低いと震度を吸収できず倒壊・損壊した建物が多くありました。
熊本地震の教訓としては
- ①耐震等級3
- ②地盤調査・地盤改良
- ③直下率
この3つを備える必要があるということです。
もし首都圏に最大震度7の大地震がくると、百万戸を超える戸建てが地盤の不同沈下・建物損壊を起こすと考えられています。そこに、火災と津波が加わり、相当数の人が自宅に住めなくなります。数日間は行政も対応できるでしょうが、1ケ月・2ケ月となると避難所の衛生の問題とか、ストレス・心労による体調を崩すとか、様々な問題が起きてくるのは東日本震災と熊本地震の経験より容易に想像できます。
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東日本大震災における建物損壊は約40万戸ですが、津波による損壊は約24万戸で、地震による不同沈下などでの損壊は約16万戸になります。それが首都圏の大地震となると人口比単純計算でも10倍以上で400万戸以上となります。避難対象者は1000万人近くになります。想像するだけで恐ろしい数字といえます。
自分の家族の安心・安全は自分で守らなければいけません。
今から新築一戸建て分譲住宅を買うなら、「耐震等級3」「地盤調査・地盤改良」「直下率」を満たし
ている物件が良いでしょう。
新築一戸建て分譲住宅は、「安全・安心」の上に、「使いやすい間取り」で、「おしゃれなデザイン」であるのが良いです。
新築一戸建て分譲住宅における地盤調査は「スウェーデン式サウンディング試験(SWS試験)」が多いです。ただ軟弱地盤で複数の層から形成されている地盤では地盤の不同沈下量を予測できないということがあります。そのため、土地に関する既存資料調査や、現地周辺踏査が必要となります。
そして地盤改良が必要となれば、低層戸建ての一般的な地盤改良としては、8mの摩擦杭を20~30本前後を打つものです。しかしこれでは、8mから下が液状化もしくは横ずれしたら不同沈下は免れません。
一番良いのはマンションで一般的な、強固な岩盤の支持層まで杭を打ち込むことです。これであれば途中の地盤が液状化しても横ずれしても建物は岩盤と共に動きますので、不同沈下せず、倒壊することもありません。しかしこれは費用が高くなります。支持層まで40mの場所としたら、15m管を3本連結で行います。すると1000万円超になつてしまいます。新築一戸建て分譲住宅の通常の地盤改良が100万円弱ですから、10倍と高すぎます。
そのため最近は低コストで効果のある地盤改良の方法が研究開発されているので、地盤調査をしっかりした上で、複数の業者と納得いくまで打合せするのがいいでしょう。
このように「安心・安全」な新築一戸建て分譲住宅を選ぶには、自分で勉強して、業者と納得いくまで話し合う姿勢が重要です。有名ブラントだからとか、大型分譲だからとか、人気の立地だから、などだけで決めてしまうと泣きをみるのは自分自身です。
現状の新築一戸建て分譲の市場を見ていると、震災リスクが軽んじられている気がします。
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「戸建分譲研究所株式会社」
戸建分譲研究所株式会社代表取締役・アナリスト兼コンサルタント。
全国住宅産業協会 戸建委員会・マーケティング小委員会の座長。
住宅のマーケティングを専門にするエコノミスト。住宅業界で最大の住宅市況100%捕捉データの収集システムを構築して、その集計・分析を通じて「住宅行動経済学」を策定。
住宅市場データベースを運営して住宅アナリスト及びコンサルティング業務を行う。
