戸建分譲の2月末の販売戸数は4万6107戸で販売平均価格は3270万円でした。

1月末の販売戸数が4万3509戸でしたから+2598戸（+6.0％）増えました。

完成在庫が3万2164戸で前月の3万770戸から1394戸増えたことが大きいです。

建築中の販売戸数が1万3943戸で前月の1万2739戸から1204戸増えています。

これは「新規販売戸数－契約数」と計算されるので、新規販売よりも契約戸数が1204戸少なかったと言えます。

新規販売戸数が8894戸でしたから、そこからの推計契約戸数は7690戸と計算されます。

 

契約率としては、7690戸/（前月末販売戸数43509戸+新規販売戸数8894戸）＝14.7％と計算できます。戸建分譲は総区画数を一気に販売して、建物完成する4ケ月後に完売するのが理想的なため契約率は25％が理想的で、これを上回ると好調といえます。となると2月の推計契約率14.7％は25％から▼41.2％も悪かったということになります。

 

マンション式の販売戸数に対する契約率という計算をすれば58.8％となり、これも70％を下回り低調です。

 

その原因として考えられるのが、住宅ローン金利が上昇基調なために、年収300万円層の銀行査定がシビアになってきたことと、借り手側も家計の赤字で消極的になってきた両面があります。ただ、超低金利時代以前は年収の6倍が借入の目途と考えられていて、350万円では2100万円の物件購入が目安でした。ところが超低金利になり、年収倍率が7倍を超えるようになってきました。

 

年収350万円で7倍となると2480万円の物件が買えることになります。これはある意味では「バブル」と言えて、2月は正常化してきているともいえます。住宅ローン金利は審査時の金利ではなくて、融資実行時の金利となりますから、上昇局面では、それを折り込んで融資基準が厳しくなります。

 

また平均価格は急上昇しました。新規販売の2017年7月から11月の完成見込みの物件の平均価格は4648万円にもなります。これは建築着工してすぐ販売にかけたもので、売れる見込みがある土地の物件といえます。

 

つまり良い立地のものはここまで上げてしまっています。その逆の売れ行き見込みが悪いために、土地売りで出している物件の販売平均価格は1813万円です。そこに建物1800万円とすると合計で3613万円になります。

 

これは全国販売平均3270万円よりも343万円も高くなっています。

やはり土地が上がってしまって、そのまま戸建分譲にすると値引きリスクが出るために、土地売りでリスク回避していると言えます。

 

つまり、2月は金利の上昇見込みにより販売価格の上昇についていけず、契約が低迷したということです。

「戸建分譲研究所株式会社」

戸建分譲研究所株式会社代表取締役・アナリスト兼コンサルタント。
全国住宅産業協会　戸建委員会・マーケティング小委員会の座長。
住宅のマーケティングを専門にするエコノミスト。住宅​業界で最大の住宅市況100​%捕捉データの収集システムを構築して、その集計・分析を通じて「住宅行動経済学」を策定。
住宅市場データベースを運営して住宅アナリスト及びコンサルティング業務を行う。

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