2月もあと１日となりました、月日が過ぎるのは早いですね。
さて、今回のつくばメンバーのブログ
今回も武田がお送りします。
前回のブログのおさらい、前回は…
理想の男性は、“家族に優しい”“私だけに優しい”“家計に優しい”三優男子
と題して、揺れるオンナゴコロについて書いてみました。
いつの時代も、オンナゴコロを理解するには
難しい問題ですね(^^ゞ
今回は再びみなさん関心の高い「住宅ローン」でも
申込みの際には、必ず一度は誰もが通る
通称「身体検査」
しかもネット銀行の「事前審査」についてです。
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さて、住宅ローンを借りるまでの流れを
まとめてみました。
①～⑥の流れで最短で約6週間です。
- ①事前（仮）審査申し込み
- ↓
- ②事前（仮）審査承認
- ↓
- ③本審査申し込み
- ↓
- ④本審査承認
- ↓
- ⑤住宅ローン契約
- （金銭消費貸借契約）
- ↓
- ⑥住宅ローン融資実行
- （物件引き渡しと同時）
遅くても、2か月前くらいから事前審査に着手しておきましょう。
ネット銀行は原則、郵送での書類受付になりますので、
Webでの事前審査で入力した内容と一文字でも違うと
（例えば住所の番地をハイフンにしただけでも）
手戻りになります。
ネット銀行に限らず、
リアルの銀行でもほとんど最初はWebで事前に
仮審査をしますが、
そこから既にやり方を間違うと、
本当は借りられるのに、
それだけで落とされる可能性もあります。
また、適当に入力しても事前審査は通りますが、
その場合、本審査で落とされる確率が高くなります。
どの銀行でどんな金利タイプの
住宅ローンを借りるかというのは、
事前審査を通した銀行から選ぶことになります。
つまり、意外と早い段階で見込のある、脈のある銀行を
見定めて準備しておかなければなりません。
――――ネット（Web）での事前（仮）審査を通すための準備――――
対策としては以下の２つです。
- 事前（仮）審査で何がチェックされるか？知る。
- ネット（Web）ならではの、ポイントを押さえる。
――――事前審査では借りる人の信用度がチェックされる――――
住宅ローンはマイホームとなる不動産を担保にして、
お金を借りるシステムです。
返済はそこを住居として使用する人の
収入によって賄われるため、
本来的には二つの側面から審査をします。
- ①借りる人の信用度
- ②担保となる不動産の価値
事前審査は大前提になる「1.借りる人の信用度」から
先に判断するのが目的です。
担保価値が高く、
確実に売却して貸金を回収できそうだとしても、
そのためのコストや手間の方を嫌います。
銀行は、あくまで利息で儲けたいですから。
ですから、
- しっかり約定どおりに
- 返済してくれる人間なのか？
- 約定どおりに返済する能力（収入）が
- 確保されているか？
この2点に絞って、事前審査でふるいにかけられます。
事前審査で入力した内容と本審査で
明らかになった内容に大きな違いや、
間違いが目立つ場合は本審査で落とされます。
（可能性が高くなります）
――――審査項目を知り事前準備しておくことが重要――――
では、事前審査にどんな項目があって、
どういう部分で失敗しやすいか？を
ご説明しておきましょう。
ネット銀行もリアルな銀行も
基本的にWebでの事前審査を行いますが、
入力内容はどの銀行も、
ほぼ同じといってもいいでしょう。
初めてやると、かなり時間がかかりますし、
間違ったりして、手戻りも発生しがちです。
事前審査は24時間休みなしで
いつでもお手軽に出来ますが、
思わぬ項目があったりやり方が分からなくて
50%くらいの人が途中で挫折する
（ようです、体感値ですが）
どうにか最後まで入力できても、
入力が間違っていると（ウソを入力したつもりはなくても）
本審査で大きなハンデを背負うことにもなります。
――――事前審査で見られる審査項目と事前に準備しておくもの――――
以下は事前審査での審査項目と事前に
準備しておくべき書類です。
あとから違っていたら特にマズいのが、
本人情報や年収、勤め先の情報です。
これらについては前述のとおり
事前審査のメインの部分となります。
事前準備書類として以下のものは
必ず準備しておきます。
- ①住民票（家族全員分）
- ②前年の源泉徴収票
- ③入社年月の分かる人事資料
次に、それぞれの審査項目の具体的な入力項目と
そのポイントについて解説します。
――――借入条件の審査項目のポイントは返済比率――――
収入に対する返済比率を確認することが主なポイントです。
返済比率とは、税込み年収（額面年収）に対して、
年間の返済額が何パーセントか？という率で
以下の計算式によって計算できます。
- 返済比率＝年間の返済総額÷額面年収×100
年間の返済総額は毎月の返済額×12か月
（ボーナス払いする場合はさらにボーナス2回分をプラス）
で計算します。
この計算は全期間固定金利で借りる場合
（主にフラット３５など）は「店頭の固定金利」、
変動金利で借りる場合（主に市中銀行の住宅ローン）は
「審査金利」という
審査専用の金利で計算されます。
変動金利は上がる可能性があります。
審査金利は結構高い率になっていまして、
4％という金利だというのを聞いたことがあります。
（市中銀行によって若干、差はあるようです）
つまり、今であれば全期間固定金利の方が
断然通りやすいということです。
しかし、事前審査では固定金利で通して、
実際に借りる金利を変動金利にする場合
本審査で「審査金利」が適用されることになります。
そこで返済比率がアウトということになれば、
本審査に落ちます。
なので、事前審査から実際に借りる金利タイプで
審査を受けておくことをお勧めします。
気になる年収ごとの返済比率の上限は
以下が目安のようです。
（市中銀行によって若干、差はあるようです）
- 年収400万円未満：30％
- 年収400万円以上500万円未満：35％
- 年収500万円以上：40％
ネット銀行は審査を機械的に行います。
機械的に最も簡単に判断できるのがこの返済比率であり、
たとえ1％でもオーバーしていれば落とされます。
銀行が基準とする返済比率は
営業方針や経済情勢によっても変動します。
また他の条件によって、
これより高くても通ることもあれば、
これより低くても落ちることがありますので、
あくまで目安とお考えください。
――――本人情報の審査項目のポイントは本人確認（反社会的勢力の排除）――――
本人情報におけるポイントは文字通り「本人確認」です。
これから借りようとしている人がその本人であることを確認します。
本人以外に誰が借りるの？
と思われるかもしれませんが、
なりすましによる住宅ローン詐欺という可能性もあります。
アカの他人が自分に成りすまして何千万円もの借金をする…
コワイですよね。
それと「反社会的勢力」
いわゆる仁侠系の人に貸さないようにするためでもあります。
組員（構成員）の氏名はデータベースに入っていて、
弾くようになっています。
特にネット銀行の住宅ローンは顔を合わせることなく、
書類の受け渡しは郵送のみで完結します。
少しでもWeb事前審査と書類元本との記載に違いがあると
そこでストップします。
――――自宅、家族構成の審査項目のポイントは――――
「家を買う合理的な理由」の確認
「現在住んでいる自宅」とこれから購入予定の家に
住む予定の家族構成についても
審査の対象になることがあります。
金融機関が知りたいのは
「家を買うことに合理性があるか？」ということです。
- なりすましではなく、本人であっても悪徳業者から騙されたり、
- 脅されたりして住宅ローンで家を購入するというケースもあります。
- また、本当は賃貸する目的なのに、
- 銀行をだまして住宅ローンの安い金利で
- 事業資金を借りようとしている可能性もあります。
これから買おうとしている物件と
その人の家族構成や今の住居のスペックを比べて、
どう考えても不自然であれば、
こうした可能性が高いと判断される
可能性が高まります。
入力が面倒くさいなんて理由で、
住む予定の家族を省いたりしてはいけません。
これは合理性を確認するのが目的ですから、
適当で構わない部分もあります。
居住年数なんかはそういう意味では
適当に確かこんくらいかな…
という感覚で大丈夫です。
――――職業・勤務先についての審査項目のポイントは？――――
「本人の支払能力」と「勤め先の給料支払能力」
住宅金融支援機構が民間金融機関に対して行った調査によると、
「雇用形態を重視する」
と回答した金融機関の割合は77.1%（平成27年度）でした。
雇用形態とは…
派遣社員や契約社員、
自営業者などの雇用の形態を指します。
これを見る金融機関は確かに多い。
しかし、これを紐解くと…
４行に１行の割合で
雇用形態を重視していない金融機関がある
ということがわかります。
一般的にネット銀行やメガバンクは、
審査が厳しい傾向にありますが、
フラット３５や信金や労金、
JAなどの非営利の金融機関であれば
可能性アリと考えられると思います。
また、勤続年数も長いほうが有利です。
一般的には3年と言われてます。
しかし、住宅金融支援機構の調査（平成27年度）によると、
勤続年数の条件を「1年以上」とする金融機関は
1,218機関中639機関で最も多いです。
勤続3年以上とする金融機関は
1,218機関中366機関です。
ネット銀行やメガバンクで勤続年数が原因で
審査に落ちたとしても、フラット３５や信金や労金、
JAなどの非営利では、条件をクリアできる可能性が高くなります。
――――購入物件については事前審査はざっくり――――
本審査でじっくり
事前審査では購入物件については、
ざっくり審査です。事前（仮）審査では通ったけど
本審査で落ちた理由でありがちなのが、
購入物件について本審査で詳細に調査した結果、
担保価値が出ないor足らないというようなケースです。
新築は比較的担保価値の計算がしやすく、
中古は難しい（厳しくなる）という傾向があります。
新築は文字通り新しいですから、
工事代金や購入代金をベースにできますよね。
でも中古の場合はその後の経過期間や
メンテナンスによって価値が変わってきます。
ネット銀行では特に物件の調査にかけられる
コストが少ないということもあり、
中古では通りにくく、
新築では通りやすいという傾向があります。
――――他の借り入れがあると不利だが全く無い――――
（スーパーホワイト）のはもっと悪い
他の借り入れとは、これから借りようとする
住宅ローン以外の自動車ローン、教育ローン、
カードローン（クレジットカードによるキャッシングや
商品の分割払い・リボ払いによる購入）などの借り入れをいいます。
カードローンなどの他の債務の状況や返済履歴は、
この事前審査の時点で
全国銀行個人信用情報センター（KSC）や、
株式会社 シー・アイ・シー（CIC）などの
信用情報で調査されます。
「ブラックリスト」という言葉は
誰しもが一度は耳にしたことがあると思いますが、
実際にブラックリストが
存在しているわけではありません。
信用情報に登録されることを
「ブラックリストに載る」と
比喩的にいわれているだけです。
住宅ローンと並行して借り入れが残っていると、
審査でマイナスとなることがありますが、
特にフラット35ではこれに厳しい判断をする傾向があります。
シミュレーションしてみると、
他の借入金で年間24万円あると借入可能額が668万円も
減ってしまうという結果になります。
カードにキャッシング枠などがあると、
利用していなくても借入として加算されてしまうこともありますので、
審査の前にキャッシングの設定をゼロにしておくことをお勧めします。
――――スーパーホワイトとは――――
逆にまったくローンが無いというのもダメです。
こういうのを「ブラックリスト」に対して
「スーパーホワイト」と言います。
どういうことかというと、
信用情報を照会しても全く何の記録も出てこないことです。
まったくカードを利用していない以外に、
自己破産していたり、書類を偽造して氏名変更したりしていると、
こういう結果になります。
きょうび、普通のキャリアで携帯電話を買うと
割賦販売になることが多いですので、
全く何の記録も出てこないスーパーホワイトというのは、
審査で要注意というフラグが立つことになります。
――――まとめ――――
～複数の金融機関で審査を通しておく～
2018年のマイホームを取り巻く状況は、
やはり北朝鮮情勢がネックです。
アメリカと北朝鮮が武力衝突した場合
長期金利の動きは専門家の間でも割れていて、
どう動くかというのは誰も読めない状況です。
- 変動金利で最も低金利のネット銀行
- 固定金利としては国がバックにあるフラット35
このように、金利の決まり方、
対応の仕方の異なる複数の金融機関、
金利タイプの住宅ローンを
通しておくことをお勧めします。
ブログを通じて
「何でも住宅ローンの審査に受かりゃいい」
と言う訳ではないのです。
融資が下りるのと、返せるのとは別問題です。
それは人によって違います。
ここが家を買うか？買わないか？
の決断の大前提です。
これを冷静に受けとめて、
買うなら「住宅ローンを通す。」で
やり切る心構えが大切です。
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＼ 住まいの何でも資金相談会（事前予約制）／
住宅ローンについて、ギモン・質問がある方
ネット銀行だけでなく、色々な銀行について確認したい方
自己資金がゼロの方、自営業者の方、
職歴に不安のある方（アルバイト・契約・派遣など）ご相談ください！
【開催日時＆予約状況】
○予約可能 ▲予約不可
①３月 ４日（日）①10:00〇 ②13:00〇 ③15:00〇
②３月１１日（日）①10:00〇 ②13:00▲ ③15:00〇
③３月１８日（日）①10:00〇 ②13:00▲ ③15:00▲
＊同時開催：子育て診断（先着３名様とさせて頂きます）
13:00～（事前予約がスムーズです）
【お問い合わせ・ご予約先】
ｔｏｙｏ＊ｌａｂつくば営業所
担当：武田まで
TEL：０２９－８４９－４８０５
＊予約は２月２７日現在です、詳しくは担当者にご確認くださいませ。
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そんな、事前審査の担当者も
チェックしている、
公式つくばInstagram・ＦＢあります！
TKBメンバーの日常風景を垣間見ることができるので、
CHECKです！！
ユーザー名：toyo_lab.tkb
ｔｏｙｏ＊ｌａｂ 公式ＦＢ
https://www.facebook.com/toyohousing/
＼ それでは、つくばで逢いましょう！ ／
スタッフ一同、皆さまのお越しを心よりお待ちしております！
以上、つくば営業所より武田がお送りいたしました！
また次回のブログでお会いしましょう！！！
