株式会社東洋ハウジング 一級建築事務所

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20年後に住宅・土地の価値は大きく下がる。

20年後は空き家2000万戸で古い住宅は価値がなくなる。

現在「空き家」が800万戸を超えて総住宅戸数6000万戸の13%にもなっています。それが20年後は空き家率が28%で空き家は2000万戸になると推計されています。この時に築年数が古い住宅だけではなく、現在の新築も「空き家」になり価値がゼロになるものもあらわれます。
よく言われるのが多摩ニュータウンです。高度成長時代の住宅不足で地方から東京に出てきた人の「最先端住宅」であったのが、現在は若年層の新規流入が無いため、現在は不動産の価値はほとんどありません。現在売られている首都圏郊外の新築一戸建て分譲は違うといえません。

直近でも流山市は高くなり、我孫子市は下げている。

首都圏郊外の住宅地の中で我孫子市と流山市を比較すると、20年前は都道府県基準地価の市平均で流山市は▼43%で我孫子市は▼52%です。
20年前は1997年でバブル崩壊の中なので全国的に下げたために両市共に下げました。
それを直近の3年間でみると流山市+2.2%で我孫子市▼3.5%と差がついています。
首都圏内での人気により流入が多いか少ないかの差と言えます。

そのため20年後は全国的に年平均▼2%下げる中で流山市は+26%で我孫子市は▼28%と大きな差がつきます。
人口減少が続く20年後で、働き場のある首都圏で「住むなら〇〇市」となっていることが地価を保つポイントです。流山おおたかの森は教育環境・自然環境・商業環境・交通インフラにより「買って住みたい街」で高い人気です。地価が保つ可能性は首都圏でトップクラスと言えます。
都道府県調査地価の市平均を我孫子市と流山市を1997年から比較すると、バブル崩壊以降の下げ基調は同じで2000年くらいは坪55万円くらいで同じ水準でした。それが我孫子市は下げ続けて2017年には33万までさげました。それに比べて流山市は2005年に底を打ち2017年まで下げ渋り、2014年から上げ基調に転じました。
2017年現在で流山市は上げ基調で我孫子市は下げ基調となっていて、今後20年同じ傾向が続くと考えられます。すると20年後の2037年には流山市は現在よりも上げていますが、我孫子市は下げてしまいます。今後20年は街の人気により大きな差がつくと言えます。

今後20年は地価は街の人気により大きな差がつく

流山市内 築20年中古住宅の新築価格残存率
  駅徒歩 新築時価格 土地 建物 中古物件 土地 建物 残存率
江戸川台駅 10分以内 3,486 130 99 2,190 130 115 63%
運河駅 20分以内 2,968 111 97 1,660 165 98 38%
流山駅 10分以内 3,497 116 97 1,865 133 102 47%
初台駅 10分以内 3,676 127 99 1,615 146 142 38%
2016年1月から2017年12月に中古住宅 築20年 成約データ:東日本レインズより

20年前(1998年)の新築価格の駅別に見ると初石駅徒歩10分以内が3,676万円で一番高くなっています。しかし、現在の中古価格としては平均1615万で残存率(土地坪平準化)は38%しかありません。現在の「住みたい」と思う人が少ないためです。

それ比べて江戸川台駅徒歩10分以内は新築時価格3486万が現在中古平均価格2190万で残存率は63%と流山市内で一番高くなっています。その理由は「街としての人気」にあります。

特に江戸川台西3丁目は閑静な街として人気でした。駅から続く放射線状の道路に、中に入ると緩やかな曲線で緑豊かな生活道路に、テニスクラブがあるというのは「田園調布」を参考にしたと言われます。そこに三井不動産や三菱地所や積水ハウスなど住宅メーカーが「美しい分譲住宅」を建てたのが人気となりました。

これらの新築時に人気だった分譲住宅は住んでいる人が自宅・地元を愛しているために、メンテナンスがしっかりしていて今でも美しい外観と美しい街並みを維持しています。そのため、中古住宅として販売されると駅平均2190万より1000万円高い3000万円を超えるケースもあります。

つまり20年以降の残存率が高い街・住宅とは、
  • 1街としての道路計画・インフラが閑静な街を作っている。
  • 2外観・植栽がメンテナンスされていて美しく閑静な街並みを保っている。

価値を保つ住宅

重要なのは 「街としての魅力があり若年層の転入がある」
「住宅に性能・機能があり、メンテナンスされ維持・向上されていることが証拠として明示されている。」ことです。

そのためには
  • 1教育環境・自然環境・商業環境が良くて、「子育てするなら〇〇市」という人気・評判が首都圏全体で高いこと。
  • 2住宅に長期点検・保証制度があり、住宅履歴があるので、中古住宅として売る時に、不動産価値と共に「使用価値」が銀行・市場に認められる。
この2点が必須です。

流山おおたかの森・新築一戸建てのライフタイムシミュレーション事例

資産価格の将来推計
  土地価格
上昇率
土地価格   土地150.17㎡・建物106.4㎡ 
  (%、年)  (円/㎡) 土地価格 建物価格 合計(万円)
2017 3.1 197,000 3,054 1,982 5,036
2018 3.1 203,107 3,050 1,915 4,965
2019 3.1 209,403 3,226 1,828 5,054
2020 2.2 214,010 3,297 1,741 5,038
2021 2.2 218,718 3,369 1,654 5,023
2022 2.2 223,530 3,443 1,567 5,010
2023 1.2 226,213 3,485 1,480 4,965
2024 1.2 228,927 3,526 1,393 4,920
2025 1.2 231,674 3,569 1,306 4,875
2026 0.8 233,528 3,597 1,219 4,816
2027 0.8 235,396 3,626 1,132 4,758
2028 0.8 237,279 3,655 1,045 4,700
2029 0.4 238,228 3,670 958 4,628
2030 0.4 239,181 3,684 871 4,556
2031 0.4 240,138 3,699 784 4,483
2032 0.0 240,138 3,699 697 4,396
2033 0.0 240,138 3,699 610 4,309
2034 0.0 240,138 3,699 523 4,222
2035 0.0 240,138 3,699 436 4,135
2036 0.0 240,138 3,699 349 4,048
2037 -0.2 239,658 3,692 262 3,954
2038 -0.2 239,178 3,684 192 3,876
2039 -0.2 238,700 3,677 192 3,869
2040 -0.2 238,222 3,670 192 3,862
2041 -0.2 237,746 3,662 192 3,854
2042 -0.4 236,795 3,648 192 3,840
2043 -0.4 235,848 3,633 192 3,825
2044 -0.4 234,904 3,618 192 3,810
2045 -0.4 233,965 3,604 192 3,796
2046 -0.4 233,029 3,590 192 3,782
2047 -0.6 231,631 3,568 192 3,760
2048 -0.6 230,241 3,547 192 3,739
2049 -0.6 228,860 3,525 192 3,717
2050 -0.6 227,486 3,504 192 3,696
2051 -0.6 226,121 3,483 192 3,675
2052 -0.8 224,313 3,455 192 3,647
前提条件
  • 1日本経済の成長率は35年平均で0.9%で現在より+36%。
  • 2人口は35年平均で平均▼0.68%で現在の▼21%減る。
  • 3住宅ストック増加は毎年90万戸から50万戸増えて、35年後は7700万戸で+40%。
  • 4土地価格の35年後は+36%×▼21%×▼40%=▼36%。年平均▼0.9%。
  • 5流山市の人口増加率は年平均0.3%。35年後は+10.9%増える。
  • 6流山市の土地は+36%×10.9%×▼40%=90.5%(平均▼0.12%)

土地価格の日本全体の価値は、日本経済の成長率に長期的に収斂する。ただ、それに加えて需要である人口の減少と、住宅ストック過剰率を掛け合わせる必要がある。
日本経済の長期成長見込みは三菱総研の推計モデルで潜在0.9%とされている。人口は総務省の推計で35年後は▼21%減る。住宅ストックは毎年90万戸着工から順次減っていき、35年後は年50万戸と推計。
経済成長率+36%×人口▼21%×ストック過剰率▼40%=▼36%で、35年後の土地の価格は全国平均で▼36%安くなる。 流山市は人口増加が続いていて、35年平均で0.3%増えるとすると35年後は+10.94%増える。
そのため土地の価格の35年後は現在よりも▼9.5%安くなる。

ライフタイムシミュレーション
  ライフ
イベント
収入 支出
(税金込)
住宅ローン
支払い
教育費 持家の
資産残高
貯蓄残高
36歳 新築住宅購入 730 433 176 30 -435 91
37歳   742 438 176 30 -192 189
38歳 次子小学校 754 443 176 60 -54 264
39歳   767 448 176 60 86 347
40歳   779 455 176 60 228 436
41歳 長子中学校 792 460 176 60 336 533
42歳   806 465 176 60 445 638
43歳 次子中学校 819 470 176 110 555 701
44歳 長子公立高校 833 475 176 80 651 803
45歳   847 480 176 80 747 914
46歳 次子公立高校 861 525 176 180 843 895
47歳 長子私立大学 876 530 176 180 925 885
48歳 891 535 176 154 1,007 911
49歳 次子私立大学 906 540 176 204 1,089 898
50歳   922 545 176 234 1,156 865
51歳 長子就職 938 550 176 104 1,224 972
52歳   954 570 176 104 1,291 1,076
53歳 次子就職 970 610 176 104 1,358 1,156
54歳   987 630 176 0 1,425 1,338
55歳   1,004 630 176 0 1,485 1,536
56歳   730 534 176 0 1,562 1,556
57歳   730 534 176 0 1,709 1,576
58歳   730 534 176 0 1,856 1,596
59歳   730 534 176 0 2,003 1,617
60歳 730 534 176 0 2,142 1,637
61歳   730 534 176 0 2,282 1,657
62歳   550 460 176 0 2,422 1,571
63歳 550 460 176 0 2,562 1,485
64歳   550 460 176 0 2,702 1,400
65歳 定年退職 2,550 460 1,102 0 2,834 2,388
66歳   330 330 0 0 3,739 2,388
67歳   330 330 0 0 3,717 2,388
68歳   0 330 0 0 3,696 2,058
69歳   330 330 0 0 3,675 2,058
70歳 年金受給 200 270 0 0 3,647 1,988
71歳   200 270 0 0 3,620 1,918
72歳   200 270 0 0 3,592 1,848
73歳 200 270 0 0 3,565 1,778
74歳   200 270 0 0 3,538 1,708
75歳   200 270 0 0 3,505 1,638
76歳   200 270 0 0 3,471 1,568
77歳   200 270 0 0 3,439 1,498
78歳   200 270 0 0 3,406 1,428
79歳   200 270 0 0 3,374 1,358
80歳 200 270 0 0 3,336 1,288
81歳   200 270 0 0 3,298 1,218
82歳   200 270 0 0 3,261 1,148
83歳   200 270 0 0 3,224 1,078
84歳   200 270 0 0 3,188 1,008
85歳 平均寿命 200 270 0 0 3,146 938
前提条件
住宅購入 5000万 (全額住宅ローン)
家族:御主人30歳前半・奥様・子供二人
世帯年収:900万(ご主人600万、奥様300万
シミュレーション計算・前提条件
  • 1支出の中で生活費は月30万円がベース。(家計調査報告の首都圏の平均30万)
  • 2所得税・年金・社会保障その他税金は900万で平均年279万。そこから住宅ローン控除減額され(10年間)、子供控除などが適用される。
  • 3小学校・中学校・公立高校の学習塾他費用は年30万で受験で+50万。千葉県の私立大学の平均は4年355万。
  • 4昇給は年平均2%。一般的には55歳で役職定年で収入が減、60歳で一次定年、65歳で定年。
  • 5退職金は総規定内給与額の1%相当(労働経済研究所調べ。上場企業の平均)。

定年となる65歳の時に退職金が出ると仮定して、住宅ローンを繰り上げ返済すると貯金残高は1682万円。退職後に年金が受給できる70歳まで無収入とすると70歳時点で貯蓄残高302万円。その時に住宅査定額が3854万円あるために、資産の内訳では住宅が大きな比重を占める。この住宅資産が流動性があり現金化できることが最も重要。75歳以降の後期高齢者となり介護が必要となった時に、「サ高住マンション」の入居金3000万円と月々費用20万円が必要となるが、その時に住宅資産査定額3768万円あるので、それを売却して入居金に充てることもできると「安心の老後」が過ごせる。公的介護施設は順番待ちがあり介護度が高い人のみしか入れず、更に回復介護ではないので症状が悪化することが多い。できれば「サ高住」が良い。

アナリストコメント

1首都圏では30年以内に地震が70%以上の確率で起こるとされている。特に「水道」が危ない。

35年以内で70%の確率とすると住宅ローン完済までの35年間に起こる確率が高い。その時に、震度7地域や「木密」地域などの住宅は倒壊・延焼・損壊するものが数百万戸に及ぶと予想される。もし水道が壊れると短くても半年は避難生活をしなければならなくなる。この「水道避難」は首都圏で1000万戸以上に及ぶと考えられている。東日本大震災の時の浦安市のように本下水が壊れることは千葉県でも起こると考えられる。そのため、流山おおたかの森のように、地域全体で耐震対策が行われた地域は、地盤・住宅に損害が無く、電気・水道インフラの損害も少ないとされていて、住めなくなることは無い。そのため地震直後の停電さえ回復すれば、元通りに住める首都圏でも希少な「安心」の地域と言える。

2土地の価格は人口減少地域・限界地域などは限りなくゼロに近づく。
ただ、大都市のみ地価を保つ。そしてその経済力により周辺郊外も地価を保つ

人口減少により労働人口が大きく減り、消費力が落ちるので日本全体の経済力が落ちると吸われています。しかし、団塊世代が寿命を迎える2035年には社会保障費が大きく減り、財政プライマリーバランスは急回復して、政府がIT産業奨励・教育に予算を回すことができるようなりITベンチャーの産業拡大・生産性が高まり「一人当たりのGDP」で世界ナンバーワンに復帰すると考えられる。  そのため、日本全体の価値が増えるので、日本全体の土地価値も増える。ただ、大都市集中になってしまうので、首都圏近郊が日本で一番の安全土地資産となる。都心勤務が多いので、東京へ通じる路線は価値を保つ。

3日本経済の潜在成長率は高く、少子化でも経済力は落ちないため、日本全体の土地価値も保たれる。

人口減少により労働人口が大きく減り、消費力が落ちるので日本全体の経済力が落ちると吸われています。しかし、団塊世代が寿命を迎える2035年には社会保障費が大きく減り、財政プライマリーバランスは急回復して、政府がIT産業奨励・教育に予算を回すことができるようなりITベンチャーの産業拡大・生産性が高まり「一人当たりのGDP」で世界ナンバーワンに復帰すると考えられる。 そのため、日本全体の価値が増えるので、日本全体の土地価値も増える。ただ、大都市集中になってしまうので、首都圏近郊が日本で一番の安全土地資産となる。都心勤務が多いので、東京へ通じる路線は価値を保つ。

4なにより住まいを考えるにあたり「流動性」が最も重要。

老後の身体の状況に合わせて住まいを変えなければならないが、その時に住んでいる住宅が「売れ」なければ「負動産」になってしまう。  「歩けて、食べれる」間は普通の住宅で良いが、介護が必要となると車いすで動ける家でないといけない。意外と一般のマンションではできない。一番は広い接道に面してリビングから出入りできる平屋が良い。そうでなければ「サ高住」マンションが良い。そして、重介護になると介護施設となり、自宅には住めなくなる。その時は自宅を貸すか売り、老人ホームの月額家賃に充てる必要がある。  いずれにせよ、購入する土地に流動性が無いと始まらない。その時に地域に魅力があり、「住みたい人」がいることが重要。