現在「空き家」が800万戸を超えて総住宅戸数6000万戸の13％にもなっています。それが20年後は空き家率が28％で空き家は2000万戸になると推計されています。この時に築年数が古い住宅だけではなく、現在の新築も「空き家」になり価値がゼロになるものもあらわれます。
よく言われるのが多摩ニュータウンです。高度成長時代の住宅不足で地方から東京に出てきた人の「最先端住宅」であったのが、現在は若年層の新規流入が無いため、現在は不動産の価値はほとんどありません。現在売られている首都圏郊外の新築一戸建て分譲は違うといえません。

首都圏郊外の住宅地の中で我孫子市と流山市を比較すると、20年前は都道府県基準地価の市平均で流山市は▼43％で我孫子市は▼52％です。
20年前は1997年でバブル崩壊の中なので全国的に下げたために両市共に下げました。
それを直近の3年間でみると流山市+2.2％で我孫子市▼3.5％と差がついています。
首都圏内での人気により流入が多いか少ないかの差と言えます。

そのため20年後は全国的に年平均▼2％下げる中で流山市は+26％で我孫子市は▼28％と大きな差がつきます。
人口減少が続く20年後で、働き場のある首都圏で「住むなら〇〇市」となっていることが地価を保つポイントです。流山おおたかの森は教育環境・自然環境・商業環境・交通インフラにより「買って住みたい街」で高い人気です。地価が保つ可能性は首都圏でトップクラスと言えます。
都道府県調査地価の市平均を我孫子市と流山市を1997年から比較すると、バブル崩壊以降の下げ基調は同じで2000年くらいは坪55万円くらいで同じ水準でした。それが我孫子市は下げ続けて2017年には33万までさげました。それに比べて流山市は2005年に底を打ち2017年まで下げ渋り、2014年から上げ基調に転じました。
2017年現在で流山市は上げ基調で我孫子市は下げ基調となっていて、今後20年同じ傾向が続くと考えられます。すると20年後の2037年には流山市は現在よりも上げていますが、我孫子市は下げてしまいます。今後20年は街の人気により大きな差がつくと言えます。

20年前（1998年）の新築価格の駅別に見ると初石駅徒歩10分以内が3,676万円で一番高くなっています。しかし、現在の中古価格としては平均1615万で残存率（土地坪平準化）は38％しかありません。現在の「住みたい」と思う人が少ないためです。

それ比べて江戸川台駅徒歩10分以内は新築時価格3486万が現在中古平均価格2190万で残存率は63％と流山市内で一番高くなっています。その理由は「街としての人気」にあります。

特に江戸川台西3丁目は閑静な街として人気でした。駅から続く放射線状の道路に、中に入ると緩やかな曲線で緑豊かな生活道路に、テニスクラブがあるというのは「田園調布」を参考にしたと言われます。そこに三井不動産や三菱地所や積水ハウスなど住宅メーカーが「美しい分譲住宅」を建てたのが人気となりました。

これらの新築時に人気だった分譲住宅は住んでいる人が自宅・地元を愛しているために、メンテナンスがしっかりしていて今でも美しい外観と美しい街並みを維持しています。そのため、中古住宅として販売されると駅平均2190万より1000万円高い3000万円を超えるケースもあります。

価値を保つ住宅

重要なのは 「街としての魅力があり若年層の転入がある」
「住宅に性能・機能があり、メンテナンスされ維持・向上されていることが証拠として明示されている。」ことです。

前提条件

• 1日本経済の成長率は35年平均で0.9%で現在より+36％。
• 2人口は35年平均で平均▼0.68％で現在の▼21％減る。
• 3住宅ストック増加は毎年90万戸から50万戸増えて、35年後は7700万戸で+40％。
• 4土地価格の35年後は＋36％×▼21％×▼40％＝▼36％。年平均▼0.9％。
• 5流山市の人口増加率は年平均0.3％。35年後は+10.9％増える。
• 6流山市の土地は+36％×10.9％×▼40％＝90.5％（平均▼0.12％）

土地価格の日本全体の価値は、日本経済の成長率に長期的に収斂する。ただ、それに加えて需要である人口の減少と、住宅ストック過剰率を掛け合わせる必要がある。
日本経済の長期成長見込みは三菱総研の推計モデルで潜在0.9%とされている。人口は総務省の推計で35年後は▼21%減る。住宅ストックは毎年90万戸着工から順次減っていき、35年後は年50万戸と推計。
経済成長率+36%×人口▼21%×ストック過剰率▼40%=▼36%で、35年後の土地の価格は全国平均で▼36%安くなる。 流山市は人口増加が続いていて、35年平均で0.3%増えるとすると35年後は+10.94%増える。
そのため土地の価格の35年後は現在よりも▼9.5%安くなる。

前提条件

住宅購入　5000万　（全額住宅ローン）
家族：御主人30歳前半・奥様・子供二人
世帯年収：900万（ご主人600万、奥様300万

シミュレーション計算・前提条件

• 1支出の中で生活費は月30万円がベース。（家計調査報告の首都圏の平均30万)
• 2所得税・年金・社会保障その他税金は900万で平均年279万。そこから住宅ローン控除減額され（10年間）、子供控除などが適用される。
• 3小学校・中学校・公立高校の学習塾他費用は年30万で受験で+50万。千葉県の私立大学の平均は4年355万。
• 4昇給は年平均2％。一般的には55歳で役職定年で収入が減、60歳で一次定年、65歳で定年。
• 5退職金は総規定内給与額の1％相当（労働経済研究所調べ。上場企業の平均）。

定年となる65歳の時に退職金が出ると仮定して、住宅ローンを繰り上げ返済すると貯金残高は1682万円。退職後に年金が受給できる70歳まで無収入とすると70歳時点で貯蓄残高302万円。その時に住宅査定額が3854万円あるために、資産の内訳では住宅が大きな比重を占める。この住宅資産が流動性があり現金化できることが最も重要。75歳以降の後期高齢者となり介護が必要となった時に、「サ高住マンション」の入居金3000万円と月々費用20万円が必要となるが、その時に住宅資産査定額3768万円あるので、それを売却して入居金に充てることもできると「安心の老後」が過ごせる。公的介護施設は順番待ちがあり介護度が高い人のみしか入れず、更に回復介護ではないので症状が悪化することが多い。できれば「サ高住」が良い。