株式会社東洋ハウジング 一級建築事務所

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東洋ハウジングの物件ブログ

2018.06.29

【流山おおたかの森】 知らずに買うと、サクちゃんに叱られる!Don’t sleep through life!~危ない?立地適正化計画の居住誘導区域外

 

こんにちは、

流山おおたかの森営業所の櫻井です!

 

突然ですが…

 

住まい探しでは、誰もが

「失敗したくない!」

って気持ちになるものですよね。

 

もし叶うなら…

駅から近くて、価格が安くて、

学校やスーパーも近くて、

広々した大きい土地に一戸建て…

 

みなさん、夢が膨らむものです。

 

いまこそ、

すべての流山に移住しようと考えている

日本国民に問います!

 

なぜ流山おおたかの森は、

子育て世代に人気があるのか?

価格が高いのか?

正しく言えば、「高くなってしまったのか?」ですね。

 

大人のみなさん、

ちゃんと答えられますか?

生きていれば知ってて当然なことも

知らないままにしてませんか?

何も考えないで、

のほほ~んと暮らしていると

さくちゃんに叱られますよ~♫

 

キーワードは「立地適正化」「コンパクト」です。

 

 

\ これから買う、マイホーム /

資産価値・地価が今後どうなるか?

どうせなら、

価値の上がるマイホームを

買いたいですよね?

 

Q:そんなの誰にもわからない?

A:いいえ、そうとも言えません。

 

少なくとも、

確実に下がることが

決まったような地域は存在します。

 
そのようなことが言える理由は、
国土交通省が平成26年8月に施行した
改正都市再生特別措置法に基づく
立地適正化計画です。
 
今日は国土交通省の
立地適正化計画について
お話ししちゃいます。
 
 
  • これから買うマイホームの
  • 資産価値(地価)が今後どうなるか?
  •  
    • ◆背景の少子高齢化
  • 今後、地方都市では高齢化が進んで
  • 福祉や医療費の増加は
  • 避けられ無いんですが、
  • 一方で働き手になる
  • 若年層の人口は減少してます。
     
    一方で大体の地方都市は
  • 高度成長期に拡大路線を取って
  • 膨張して来たんです。
  • 効率が悪い。
  • そこでこれをコンパクト化して
  • 効率化しようというのが狙いなんです。
     
  •  
    • ◆立地適正化計画=コンパクトシティ•プラス•ネットワーク
    • 1.居住誘導区域に緩やかに住民の居住エリアを誘導していく
    • 2.都市機能誘導区域に医療、福祉、商業施設を誘導していく
    • 3.拠点間を結ぶ交通サービスを充実させる

 

  •  
    • 薄い緑色の範囲に疎らに広がった居住区域を
    • 立地適正化計画区域にして、
    • それを水色の区域に
    • ギュッと凝縮しよう
    • ということなんですね。
       
      駅前を中心に都市機能誘導区域や
    • 居住誘導区域にして
    • 医療や福祉施設をまとまって立地して
    • 高齢者をはじめ住民達が
    • 公共交通手段で手軽にアクセスできる
    • ようにしようという内容です。
    •  
    •  
    •  ◆注意するポイント=居住誘導区域外のエリア
    • 徐々に桜井の言わんとしていることが、
    • 分かってきた人もいるのではないでしょうか?
    • 上の図の薄い緑色の地域は
    • 今後取り残される運命にある
    • ということです。
       
      殆どの市バスは
    • 赤字路線を抱えています。
    • 一部にはこれを民営化しようという
    • 動きなんかもありますが、
    • 赤字では手をあげる
    • 民間企業はありません。
       
      だからと言って、
    • 急にやめるわけにも行かないので、
    • 徐々に居住区域を利便性の
    • 良い場所に誘導しよう
    • というのが趣旨なんです。
       
      しかし、これから
    • 知らずに居住誘導区域外の地域に
    • マイホームを購入してしまったら…?
    • 今から購入してしまったら、
    • ローンが終わるまでの20年から30年は
    • そこに住み続けるしかないです。
       
      居住誘導区域外では、
    • マイホームを買った時には、
    • 近くにあった
    • 市立病院は無くなり、
    • バスの停留所も無くなり…
    • という状態になっていくのです。
       
      不動産業界では
    • 既にみんな知ってることです…
  •  
  •  
    • いいえ、いまだに知らない人の方が
    • 多いかもしれません。
    •  
    •  
      試しにこのキーワードで検索してみると、
    • 既に幾つかの
    • 不動産コンサル会社がヒットします。
    • 感度の高いマンションデベロッパーや
    • 大手不動産仲介業者なら
    • 既に知ってるでしょう。
       
      しかし、この計画の内容は
    • 宅地建物取引業法で説明が
    • 義務づけられる重要事項ではないので
    • 聞かなければ、知らぬままに
    • なってしまうことです。
    •  
    •  
  • ◆立地適正化計画の対象都市
  • 下記は2016年7月31日現在で
  • 立地適正化計画の作成について
  • 具体的な取り組みを行っている
  • 289都市です。
    下記のリンクから一覧を閲覧できます。
  •  
  •  
    • とは言っても、
    • 上記に挙げた都市が、
    • 既に具体的な区域の線引きを終えている訳ではなく、
    • 現在その計画を策定している最中です。
    • 早ければ2017年には各都市で
    • 計画の全体像が公開されるでしょう。

 

その他の主な都市については
今のところ以下のような進捗です。
  

少なくとも現時点でこれらの都市について、

駅前までの交通手段が

バスのみである場合は注意が必要です。

いくら割安だからと言っても

決断を急がない方が得策です。

 

それぞれの駅の行政は…

船橋駅・西船橋駅は船橋市

津田沼駅は習志野市

 

先ほどの資料から、

立地適正化の取り組みを確認すると…

 

▲の船橋市(船橋、西船橋駅)は

立地適正化計画について、取り組んでいるが、

具体策はこれから。

 

▲の習志野市(津田沼駅)は

立地適正化計画について、これから。

 

○の流山市、柏市流山おおたかの森柏駅

ともに、立地適正化計画について、

既に具体的に取り組んでいます。

都市機能誘導区域、居住誘導区域ともに設定した市町村

(◎:124都市)該当しています。

 

  • ー 居住誘導区域を予測する! ー
  • これはある程度できると思います。
    以下は、国土交通省が公表している自治体向け
  • のQ&Aからの抜粋です。
    • Q8 居住誘導区域を、
    • 市街化区域全域に設定することはできますか?
    • 居住誘導区域は、
    • 将来の人口等の見通しを踏まえた
    • 適切な範囲に設定されるべきです。
    • このため、今後、人口減少が
    • 見込まれる都市においては、
    • 現在の市街化区域全域を
    • そのまま居住誘導区域として
    • 設定するべきではありません
    •  
    • また、人口等の将来見通しは、
    • 立地適正化計画の内容に
    • 大きな影響を及ぼすことから、
    • 国立社会保障•人口問題研究所
    • (以下「社人研」)が公表している
    • 将来人口推計の値を採用すべきであり、
    • 仮に市町村が独自の推計を行うとしても、
    • 社人研の将来推計人口を
    • 参酌すべきであると考えています。
    • どうでしょうか。

    • ちなみに

    • Q&Aの市街化区域とは、

    • 既に市街地を形成している区域

    • 及び概ね10年以内に優先的かつ

    • 計画的に市街化を図るべき区域を言います。

    •  
    •  

      質問の意図は、既に市街化してて

    • 多くの住民が住んでる区域

    • =居住誘導区域ってことでいい?

    • と聞いています。

 

国立社会保障•人口問題研究所の

ホームページへ行けば、

2040年までの市町村ごとの年齢別

人口推計が出てます。

 

以下がリンクです

 

国立社会保障・人口問題研究所

 

殆どの都市が減少傾向です

人気のある都市でも

増加するのは2025年までで、

その後は減少傾向になっています。

 

答えとしては…

事実上全ての都市について、

現在市街化区域だからといって、

イコール居住誘導区域にはならない

ということです。

 

再度、国土交通省のパンフレットを

見てみましょう。

 

薄い緑色の範囲が

現在の市街化区域と考えれば、

水色の居住誘導区域というのは…

 

  • 駅から徒歩圏内
  • 幹線道路から徒歩圏内
  • 駅から離れていても、
  • 大型ショッピングセンターが
  • あるなど都市化しているエリア
  •  
これらが居住誘導区域になると推定されます。
 
これからマイホームを購入される際に
検討しておくべきポイントでしょう。

 

それでは本日はここまで。

またの更新をお楽しみに!!!

Don’t sleep through life!

最後まで読んで頂きありがとうございます。